本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：ABNData。

公寓市场综述

01全球租赁市场发展动态

(资料图片)

亚洲旅宿大数据研究院3月监测数据显示，欧洲房租依然保持上涨，美国租赁市场价格下跌，为13个月以来最低水平，“拐点”已至。

据Redfin相关数据，美国3月份的租金要价中位数同比下降0.4%至1937美元，为13个月以来的最低水平，去年同期的同比增速则是17.5%；环比持平。数据显示，德克萨斯州奥斯汀和伊利诺伊州芝加哥跌幅最大。观察分析，美国租赁市场租金回落，其实是租金回归更加健康的正常水平。不过，当前的租金水平较2020年3月仍高出322美元（19.9%）。

欧洲方面，根据亚洲旅宿大数据研究院最新统计数据显示，在消费价格指数上涨的同时，3月份英国的房租价格依然持续上涨。目前租赁市场的竞争非常严重，由于出租房产非常短缺，租金正在不断上升。据RICS的数据，3月份，经纪人报告租户需求增长的比例处于近五个月来的高位。该机构预计英国各地的租金将继续上涨，平均年涨幅为4%。而据Zoopla的数据，过去一年，伦敦很多地区的租金涨幅都超过两位数，其中Newham的涨幅为20.9%，位居英国之首，其次是Tower Hamlets，租金涨幅为18.7%，排名第三的同样是位于伦敦的Greenwich，年租金涨幅为17.9%。而在租金涨幅最高的前10个地区中，伦敦占据到了8个。

根据Immobiliare市场分析报告显示，意大利学生和国际学生跨区和跨省流动量增加。意大利主要“大学城”的寻租动态虽然处于“淡季”（10月至3月），但与之前的“旺季”（4月至9月）相比，单人间和单个床位的价格普遍上涨，这表明房屋出租市场已经脱离“季节性”的逻辑。米兰仍然稳居榜首：单笔费用平均为628欧元/月，与“旺季”相比增长6%以上。排在第二位的是博洛尼亚，与米兰相比每月相差超过150欧元，单间租金平均每月467欧元，较2022年4月至9月期间增加2%。罗马单间出租价格为452欧元/月，比前一时期高出2.3%。单间价格超出400欧元/月的城市主要有：佛罗伦萨（平均433欧元/月，上涨7.2%），威尼斯（平均418欧元/月，上涨13%）， 摩德纳（ 415 欧元/月，上涨1,4%），维罗纳（409欧元/月，上涨8,8%），帕多瓦（398欧元/月，上涨9.4%），布雷西亚（平均382欧元/月，上涨7.5%），那不勒斯（平均380欧元/月，上涨11.9%）。

02亚太租赁市场发展动态

亚洲方面，3月，澳洲租房市场危机依然存在。Domain发布的最新租金报告显示，墨尔本公寓租金中位数在3月份达到了创纪录的每周480澳元，比去年同期上涨了90澳元，比上一季度上涨了30澳元。过去一年，悉尼、墨尔本公寓租金飙升24%和23.1%。专家们预计，随着利率上升、本地和国际学生回流、住宅建筑商倒闭和房东出售投资物业，这将给已经陷入危机的租赁市场增加压力，情况只会恶化。数据显示，澳洲房屋和单元房租金都连续6个季度上涨，这是自2007-08年以来第一次出现。目前墨尔本的空置率达到了0.8%的历史最低点，对于租户来说几乎没有多少选择。租金通胀可能会在一段时间内保持高位。

新加坡市场，由新加坡房地产联合交易网SRX发布最新数据显示，新加坡房屋租赁市场回暖，3月份房屋出租数量环比增长32.4%。与此同时租金也连续三个月上涨，3月份环比上扬0.8%，略低于2月份涨幅1%。

03中国公寓市场发展动态

3月，全国租赁市场维持平稳状态，全国租金中位数维持在1900元/月。根据全国房价行情网的3月数据，全国租金中位数只有1900元/月，环比0.00%，同比增长1.06%。

城市租金排行来看，平均租金排行TOP10分别是北京、上海、深圳、杭州、广州、武汉、南京、厦门、成都、三亚。10强租金呈现4涨5跌1平态势。持平城市为武汉，租金为58.47元/月/平米，环比持平；上涨城市分别是：北京租金为123.49元/月/平米，环比上涨5.28%；深圳租金为95.69元/月/平米，环比上涨9.09%；广州租金为63.38元/月/平米，环比上涨8%；成都租金为43.20元/月/平米，环比上涨9.45%；下降城市分别是：上海租金为100.53元/月/平米，环比下降1.74%；杭州租金为64.50元/月/平米，环比下降13.35%；南京租金为54.62元/月/平米，环比下降9.79%；厦门租金为49.09元/月/平米，环比下降0.74%；三亚租金为43.13元/月/平米，环比下降5.25%。

04租赁企业资本发展动态

3月，根据亚洲旅宿监测公寓品牌，多家公寓开工建设、开业预开业或签约投资等。

#开工方面#

上海徐汇区“华之寓”长租公寓项目开工。上海徐汇区华泾镇“华之寓”长租公寓项目开工仪式举行，这是华泾镇标志性的租赁住宅楼盘之一，它面向西岸生命蓝湾、漕河泾北杨人工智能创新中心等多元化的科创人才，预计2025年8月交付使用，可提供363套住房。

#开业、预开业方面#

3月多家公寓品牌门店开业或试运营，并推出各类开业福利，以减租、免租等方式吸引租客入住。

一是华润有巢在武汉的首家门店——有巢公寓青山滨江店正式开业。并进行了“武汉青年人才公寓”授牌仪式。

二是碧家嘉兴港项目公寓开业。3月1日，嘉兴港区首个国资保障性租赁住房项目【嘉兴港区智汇大厦（人才大厦）】正式启用，由碧家提供全面运营管理服务。

三是保利公寓多家门店开业。佛山保利玥上N+青年社区二期开业，湖南保利דN+”入局长租公寓，长沙N+茉莉青年公寓正式开业。

四是中海长租公寓友里沈阳和平国际公寓正式亮相。区别于传统长租公寓，项目与环宇城购物中心、中海广场国际甲级写字楼、沈阳唯一山姆会员店互联互通、共享闭环。

五是乐璟五沙湾区壹号生活社区正式开业。这是乐璟生活社区与浦京德朗(佛山)公司共同合作的首个企业住宿项目。

六是长沙机场豪生行政公寓即将试运营。长沙机场豪生行政公寓将于今年春季开启试运营。该公寓由湖南湘晟商业管理有限公司斥资打造，由豪生（中国）酒店管理有限公司特许经营管理。公寓坐落于长沙县黄花镇湘域国际广场，毗邻长沙黄花国际机场，交通便利。周边配有购物商业区，时尚文化与休闲娱乐一应俱全。公寓设有370间配备齐全的客房及套房。

七是新鸿基全新租住项目“TOWNPLACE 本舍”下半年面世。新鸿基地产将旗下白领精英圈灵活租住品牌“TOWNPLACE 本舍”的全新旗舰项目（TOWNPLACE WEST KOWLOON）落地香港西九，并将于2023年下半年推出。该项目毗邻高铁站及机场快线，将成为高效连接内地与国际的重要新地标。项目同时创新性引入“Aparthotel”长短租赁酒店混合模式，全方位配合白领精英圈对便捷高品质生活体验的追求，打造规模最大、白领精英圈专属的高品质灵活租住项目。

八是亚太区首个缇沃丽和盛橡双品牌酒店入驻成都。美诺酒店宣布成都非遗博览园缇沃丽酒店及盛橡服务公寓正式开幕，这意味着两个品牌首次进驻中国，同时，也是亚太地区首个缇沃丽与盛橡双品牌酒店项目。缇沃丽酒店拥有201套豪华客房，盛橡公寓拥有197间客房。

#签约投资方面#

一是碧家签约广州UP智谷长租公寓项目。碧桂园文商旅集团旗下长租公寓品牌碧家成功签约广州UP智谷长租公寓项目。碧家广州赤岗店（项目推广案名)位于广州海珠区赤岗UP智谷创意园区内、城市中轴线南、地标广州塔旁，雄踞战略核心位置，市内交通便利。碧家广州赤岗店拥有359套房源。

二是无锡首个壹间公寓落户。招商伊敦发布消息称，公司中标无锡经开区太湖国际社区公寓项目，新增轻资产委托管理面积16338m²。项目位于无锡市滨湖区太湖国际社区二街区28号，共6栋独立楼栋，项目总面积约16,338㎡，改造前总客房约260间。项目未来将作为核心配套之一，服务当地人才，提供更好的旅居服务。招商伊敦携手无锡经开区共同打造样板精品公寓项目。

三是上海lyf 苏河共享公寓签约。上海lyf苏河共享公寓(暂定名)签约暨上海电气置业&雅诗阁中国战略合作签约仪式举办。上海lyf苏河共享公寓位于静安区淮安路苏州河畔，公寓共计125间套房，未来将致力于打造苏州河畔设计感与格调并存的国际型共享社区，为苏州河畔添一处新锐的栖居之所。目前，雅诗阁在上海已有30家物业，在全中国42个城市拥有和管理超过200家物业，近45,000套公寓单元及酒店客房，分布在北京、广州、上海、杭州等42个城市。

四是新寓集团与尚美数智达成战略合作，共同打造“新寓”品牌。新寓集团旗下“新寓”品牌加入尚美数智科技集团品牌共创计划，双方达成战略合作，将通过品牌共创实现优势互补，在酒店品牌发展、产品设计、智能硬件、供应链体系、会员互通方面展开广泛而深入的合作，建立长期、稳定和可持续的合作关系，共同发展“新寓”品牌。截至目前，新寓集团在营、签约及筹备中的公寓及民宿项目超过100个，计划未来一年内实现新增项目数量突破100家。

05多地保租房建设提速

3月以来，多地保租房建设提速，银行也加大住房租赁信贷投放力度。目前，河北雄安新区首个保租房项目投入运营；安徽寿县保租房项目开工，将建1632套住房；北京石景山首个保租房项目启动，可供房源约1700套；深圳4个保租房项目集中开工，可筹集约2800套住房。

北京方面，北京保障中心持有各类保障性住房项目近180个，房源超过16万套，已入住家庭8.6万户，帮助约20余万居民改善了居住生活条件。此外，北京市今年将筹建保障性租赁住房8万套(间)，竣工各类保障性住房9万套，保持住宅用地稳定供应，保障房地产市场平稳发展。

上海方面，今年计划新建保租房7.5万套。截至2022年底，上海保障性租赁住房已累计建设筹措38.5万套(间)，达“十四五”期末规划量的64%;累计供应22万套(间)，达“十四五”期末规划量的55%。 2023年，上海将继续加大保障性租赁住房建设筹措和供应力度，全年计划新增建设筹措7.5万套(间)，相关任务指标已经分解落实到各区。前期建设筹措的保障性租赁住房项目已逐步进入供应阶段，预计全年新增供应量在数万套(间)。

成都方面，“十四五”期间计划筹集保障房租赁住房30万套，解决好新市民、青年人等群体住房问题，其中TOD项目将建设保障性租赁住房5万套于年内推出。此外，成都市今年计划推出保租房项目共计12个，包括成都高投集团海棠公寓、成都交投集团蓉善成家青年公寓、城投集团城投臻寓·幸福光华保租房等项目，房源8200套，分布在成都天府软件园、成都东站等区域。

陕西方面，今年将建设保障性租赁住房2万套，帮助新市民、青年人等群体解决住房困难问题。

湖南方面，省政府发布《关于加快发展公共租赁住房的工作意见》，其中提到了大力吸引资本投资、建设和运营公共租赁住房。

海南方面，今年计划筹集保租房3455套，发放住房租赁补贴11149户，开工城镇棚户区改造住房2771套。其中，海口计划筹集保障性租赁住房1200套，三亚计划筹集1000套。海南还将加大资金筹集力度。各市县要想方设法做好资金筹措工作，通过争取国家补助资金、各项债券资金支持、引进社会资本等方式，多渠道筹措棚户区改造、保障性租赁住房建设资金。

榜单发布&分析

#ABN指数分析#

综述：2023年3月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数处于平稳位置，监测均分分别达到达到59.23、98.43。

搜索指数：搜索热度TOP5，分别是万科泊寓、龙湖冠寓、碧家、方隅、有巢。本月搜索热度主要集中在2022年业绩报告、新店开业签约、新产品升级发布等方面，如龙湖冠寓2022年业绩报告、方隅5.0产品问世等一度成为行业上榜热搜事件。

媒体指数：3月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为瓴寓、安歆青年社区、憬黎、碧家、保利，如一季度大宗资产公寓交易，三八节公寓营销宣传、保利多家公寓开业等报道，都是重点宣传方向。

新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在各省市年初保障性租赁住房开工和筹建数据、新店开业、人才公寓、2022年业绩报告等新闻方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、微博、B站。如云南人才公寓租金，公寓毕业季活动优惠等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。

投资人指数：3月，公寓市场复苏较快，多个城市公寓租金价格上涨，市场前景更好，加上租赁市场金融政策的稳步落地，投资人信心进一步提升，多项投资人指数总体呈现中高位，和上月相比有小幅提升。

#综合分析#

头部长租公寓品牌年报业绩出色｜3月，多家地产公司公布2022年业绩报告，其中长租公寓版块总体业绩出色。

万科集团发布2022年度业绩报告。年报显示，万科2022年营业收入达到5038.38亿元，同比增加了11.27%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为197.62亿元 。长租公寓泊寓2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%。

龙湖集团发布2022年度业绩报告。报告期内，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增12.2%，业务毛利530.4亿元，毛利率为21.2%，归属股东净利润243.6亿元。作为运营增长曲线的重要组成部分，龙湖冠寓的表现亮眼，2022年实现租金收入24.4亿元，同比增长9%，近五年复合增长率超过50%，已连续2年实现营收及利润的双增长，已成为集团经营性收入的稳定贡献源。冠寓已开业11.6万间，整体出租率为88.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为91.1%。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布2022年年度报告。2022 年，公司营业收入1,830.03亿元，同比增长13.92%；归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%。其中长租业态方面，2022年末，公司管理范围内的长租公寓布局21个城市，在营项目41个，总经营建筑面积约108万平方米，房源2.67万间；在建及筹开项目28个，总建筑面积约64万平方米,房源总数1.39万间。2022年长租公寓运营收入（未扣除租金减免金额）为10.25亿元，实现EBITDA6.84亿元。

长租公寓大宗交易持续向好｜据仲量联行统计，2023年第一季度，上海投资市场录得的13宗大宗交易中，长租公寓交易为3宗，仅次于产业园区和办公楼。2023年第一季度，上海长租公寓成交额达28亿元，超过去年成交总额的40%。2022年全年，上海长租公寓大宗交易额达到65.5亿元，同比增长263.89%。

2023年2月，领盛投资管理继去年底从朗诗青杉资本手中收购杨浦区黄兴大楼后，再度收购了建发房产旗下3栋楼，项目位于阿上海杨浦区新江湾的“建发·珑庭”。领盛投资收购的是一期8#、9#和10#楼，共计26299平方米。上述两笔收购物业均打算改建成长租公寓。

3月12日，建设银行旗下的建信住房租赁基金以1.31亿元购入位于上海市徐汇区的悦樘公寓，总建筑面积为3360.77平方米，此前一直由景瑞控股持作投资物业赚取租金收入。这已是建行今年内第三次在住房租赁市场发力。今年1月，建设银行旗下建信住房租赁基金与万科集团联合创立的“建万住房租赁投资基金”。该基金规模高达100亿元，将用于投资收购房企存量长租公寓资产。2月28日，建信住房租赁基金在北京成立了第二个子基金。

分析显示，一季度成交的3单长租公寓均位于上海内中环间的核心区位，其中两单都是有租赁表现的成熟运营项目，成交单价均超过4万元/平方米。近两年来，全国长租公寓大宗投资加速增长，黑石、KKR、博枫、睿星、平安等国内外领先机构纷纷进场或加码，去年长租公寓累计交易额已经超过此前五年的交易总额。长租公寓REITs的发行和表现将使投资者持续关注此类资产类别，上半年成交宗数很可能突破10单。

房企系长租公寓轻中重资产化探索｜“房企系”与“运营商系”作为长租公寓行业的两大阵营，在行业内几乎各占半壁江山。“房企系”通常以盘活自身存量资产起步，如万科、龙湖、碧桂园等，大多是利用自身的商办物业转化为长租房源，即重资产，继而大规模与资产持有者签订长期租赁合同，扩充中资产规模，实现更快的增长。 随着房产进入新阶段，长租公寓进入洗牌期，品牌化、轻资产化也成为长租公寓 发展的重要方向。

2022年业绩会上，万科规划，2023年，万科要获取2万间以上的新房源，绝大部分是轻资产。近年来，万科泊寓探索过多种业务模式，包括自持用地租赁住房建设、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管、与国企成立合资平台、轻资产“EPC+O”（产品+建造+运营）服务输出等业务发展模式。万科中资产项目占比仍超50%，但目前万科只会拿轻、重两种模式的项目，几乎不拿包租项目。

龙湖冠寓，截至2022年12月31日，已开业房源中重资产项目数量占比20%左右，中、轻资产占比80%左右。但龙湖冠寓当前并未对轻、中、重资产各类业务有严格的刻度比例，按照聚焦高量级城市和高量级城市板块对项目进行投资甄别筛选。

人才公寓成城市引才重要载体｜人才公寓是城市引才留才的重要载体，也是优化营商环境的具体实践。近些年，各省市为了争夺人才，出台了诸多福利政策，人才公寓成为城市在人才战中的吸引人才的重要抓手。

3月，云南《香格里拉市人才公寓管理办法（试行）》经市委人才工作领导小组会议审核通过，人才公寓租赁费用为3000元/年，物管、垃圾清运、供暖及水电等其他费用自理。香格里拉市于2022年启动人才公寓项目，截至目前，一期项目（20套）完成建设并投入使用，二期项目（40套）稳步推进，公寓性质为新进人才的过渡性政策周转房，按照“只租不售、廉价出租、周转使用”的原则租赁。

今年以来，人才公寓建设也纷纷加快力度。除了云南香格里拉的3000元/年的人才公寓，仅仅3月，就有多省市人才公寓面世或即将面世。 3月，山东滕州市六合社区A区“联迪人才公寓”正式投入使用，数量共计205套。3月21日，成都高新区印悦府（碧园）人才公寓项目已达到租售条件，现面向符合条件的人才租售。取得成都高新区人才公寓安居资格的人才，可从先租后售、共有产权、优惠出售三种安居方式中，自愿选择一种租购相应房源。3月，重庆两江公租房公司宣布，该公司预计4月将新推出4900套人才公寓，覆盖两江新区龙盛新城、水土新城，包含单间配套、一室一厅、两室一厅、三室一厅等户型，服务两江人才。

中高端公寓品牌产品加快升级｜进入公寓产品新阶段，各大品牌尤其是中高端品牌公寓都开始着手产品升级，以适应新世代的产品需求、审美偏好和可持续发展的社会责任。

3月，方隅5.0公寓产品全面问世。方隅，作为中高端租赁公寓品牌，凭借重资产的发展模式，通过敏锐的市场洞察力、优质资产、良好运营能力，不断升级迭代方隅公寓产品，实现公寓产品1.0到5.0的转变，在营销与品牌方面的影响力日益增长。截至目前，方隅公寓重点布局一线及准一线城市，已成功进驻北京、上海、杭州、苏州等超20座城市，在管项目42个，管理房源超32,000间。

从早期以资产盘活公寓产品为目标，到2.0时期的上海中骏广场方隅国际公寓、上海天璟方隅国际公寓对美学设计及客户体验的追求，以及3.0 时期上海浦江方隅公寓、杭州未来科技城方隅公寓、杭州柏景湾方隅公寓的标准化产品打造，再到4.0时期上海会展方隅国际公寓把人文、生态、健康融入公寓产品，直至以北京大兴方隅公寓、上海杨思方隅公寓为代表的5.0时期全新产品，集美学体验，绿色健康，户型坪效及规模化及于大成，构建精致健康的生活美学。

憬黎则把产品升级重点放在绿色和低碳上。作为锦江酒店（中国区）旗下首个中高端高品质的公寓品牌，憬黎同样遵循这一可持续发展基准，长期关注社会发展，承担城市环境共建的责任。憬黎以切实行动顺应绿色环保号召， 不仅产品打造可持续，更做到品牌整体运营发展、生命周期的可持续，不断在集团的战略导向下探索纵深发展。憬黎希望提供一个宜居、低碳的绿色公寓环境。客房采用对自然友好的易耗品配套，采用可降解材料制作的环保“小件”，使用后大部分可以被回收和重新利用。很好避免了一次性用品带来的大量损耗与环境污染。共享空间中，充分利用自然采光和空气对流，各区域灯光都将选用节能产品，最大限度地降低能耗。构建一个绿色、低碳的公寓生态，是憬黎创建城市创享之家的重要环节。不仅有利于降低维护成本，提升住客租住品质，也能与城市环境友好兼容，助推城市健康发展。